附件：

土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)報(bào)告(參考文本）

                                       報(bào)告號(hào)：

                                       備案號(hào)：

     ：

我們接受委托[稅務(wù)代理合同書編號(hào)：     ，對(duì)貴單位開發(fā)的     項(xiàng)目土地增值稅納稅資料進(jìn)行歸集、分析和關(guān)注，并出具代理報(bào)告。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅申報(bào)代理稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的關(guān)注程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的報(bào)告。
　　在關(guān)注過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的關(guān)注程序?，F(xiàn)將結(jié)果報(bào)告如下：
　　一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的關(guān)注過程及主要實(shí)施情況
　?。ㄖ饕兑韵聝?nèi)容）
　　（一）簡要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
　　（二）簡要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
　　（三）簡要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行關(guān)注、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
　　二、結(jié)論
　　經(jīng)對(duì)貴單位     （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行關(guān)注，我們確認(rèn)：
　　1.收入總額：     元；
　　2.扣除項(xiàng)目金額：     元；
　　3.增值額：     元；
　  4.增值率（增值額與扣除金額之比）：     %；
　　5.適用稅率：     %；
　　6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：         元；
　　7.已繳土地增值稅稅額：        元；
　　8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：        元。
　　清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件

 需要說明的是：     事項(xiàng)因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認(rèn)其應(yīng)納所得稅的具體金額，需要稅務(wù)部門裁定。

本報(bào)告僅供向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅代理申報(bào)時(shí)使用，不作其他用途。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本代理服務(wù)業(yè)務(wù)的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)無關(guān)。

涉稅服務(wù)人員：（簽章）

法定代表：（簽章）

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

地址：

日期：

附件：
　　1.     涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和     師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)關(guān)注事項(xiàng)說明。
　　3.土地增值稅納稅申報(bào)主表及其明細(xì)項(xiàng)目關(guān)注表。具體包括：
　　（1）土地增值稅清算稅款主表；
　?。?/span>2）土地增值稅清算稅款（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；
　?。?/span>3）土地增值稅清算稅款（銷售普通住宅）明細(xì)表；
　?。?/span>4）土地增值稅清算稅款（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
　?。?/span>5）與收入相關(guān)的面積關(guān)注調(diào)整明細(xì)表；
　?。?/span>6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入關(guān)注調(diào)整明細(xì)表；
　?。?/span>7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)注匯總表；
　　（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)關(guān)注調(diào)整明細(xì)表；
　?。?/span>9）土地增值稅繳納情況關(guān)注匯總表。
　　4.土地增值稅清算稅款申報(bào)關(guān)注事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)關(guān)注事項(xiàng)說明及有關(guān)附表

一、基本情況
　?。ㄒ唬┢髽I(yè)基本情況
　　1.成立日期：
　　2.統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：
　　3.地    址：
　　4.法人代表：
　　5.注冊(cè)資本：
　　6.投資總額：
　　7.企業(yè)類型：
　　8.經(jīng)營范圍：
　　9.其他：
　　（二）項(xiàng)目基本情況
　　1.項(xiàng)目地址。
　　2.項(xiàng)目概況。列明開發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。
　　3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。
　　4.項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目予以說明。
　　5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況。
　　二、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策
　　1.公司執(zhí)行          會(huì)計(jì)規(guī)則或《××?xí)?jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。
　　2.公司會(huì)計(jì)核算方法：
　　3.主要內(nèi)部控制制度：
　　4.土地增值稅清算條件：
　　5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：
　　6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)：
　　7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：
　　8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：
　　9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：
　　10.其他政策：
　　三、土地增值稅的關(guān)注情況
　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀悜?yīng)稅收入的關(guān)注
　　截至××年××月××日止，貴單位自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入      元；經(jīng)關(guān)注，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為       元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減        元，其中：
　　1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅      平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入      元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定收入      元。
　　2.銷售其他項(xiàng)目（含非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅      平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入      元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定收入      元。
　　3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)值確定，自報(bào)應(yīng)稅收入         元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定其他項(xiàng)目應(yīng)稅收入      元。
　?。ǘ┩恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目的關(guān)注
　　截至××年××月××日止，貴單位自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額     元；經(jīng)關(guān)注，核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額     元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減     元，其中：
　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴單位自報(bào)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額為      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為     元。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴單位本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減      元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為      元。其中：
　?。?/span>1）貴單位自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為      元。
　?。?/span>2）貴單位自報(bào)前期工程費(fèi)      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減      元，核定允許扣除的前期工程費(fèi)為      元。
　?。?/span>3）貴單位自報(bào)建筑安裝工程費(fèi)      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減    元，核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為     元。
　　（4）貴單位自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為      元。
　　（5）貴單位自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi)      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為      元。
　?。?/span>6）貴單位自報(bào)開發(fā)間接費(fèi)    元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)為      元。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
　?。?/span>1）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為      元。其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額      元與開發(fā)成本      元之和的5%扣除    元。因此，貴單位此項(xiàng)目可扣除金額為      元。
　　（2）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額         元與開發(fā)成本      元之和的10%扣除      元。因此，貴單位此項(xiàng)目可扣除金額為      元。
　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　　貴單位自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為     元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減    元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為    元。其中：
　　（1） 貴單位自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為     元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為      元。
　?。?/span>2） 貴單位自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為    元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為      元。
　　（3） 貴單位自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為      元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為      元。
　　5.稅收規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　　貴單位根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額     元與開發(fā)成本      元之和的20%加計(jì)扣除。因此，貴單位其他扣除項(xiàng)目的金額為      元。
　?。ㄈ┰鲋殿~及增值率的關(guān)注
　　貴單位自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為      元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為      元。其中：
　　⑴普通住宅土地增值稅的增值額為      元，增值率為    %（計(jì)算公式）
　?、品瞧胀ㄗ≌恋卦鲋刀惖脑鲋殿~為     元，增值率為    %（計(jì)算公式）
　?。ㄋ模?yīng)繳土地增值稅的關(guān)注
　　貴單位自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為      元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)繳土地增值稅稅額為      元，已繳稅款為      元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為      元。其中：
　　1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為     元；已繳稅額為    元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為      元。
　　2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為      元；已繳稅額為  元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為      元。