第一章 總 則

第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其具有資質(zhì)的涉稅專業(yè)服務(wù)人員（以下簡(jiǎn)稱“涉稅服務(wù)人員”）開(kāi)展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)、提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量、防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第13號(hào)發(fā)布，2019年第43號(hào)修改）和中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引（試行）》《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》以及其他有關(guān)規(guī)定，制定本指引。

第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)適用本指引。

第三條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于采集涉稅專業(yè)服務(wù)基本信息和業(yè)務(wù)信息有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第49號(hào)，以下簡(jiǎn)稱49號(hào)公告），向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（人員）基本信息采集表》和其他相關(guān)信息。

第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供涉稅鑒證業(yè)務(wù)，實(shí)行信任保護(hù)原則。存在以下情形之一的，稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員有權(quán)終止業(yè)務(wù)：

（一）委托人違反法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的；

（二）委托人提供不真實(shí)、不完整資料信息的；

（三）委托人要求違反執(zhí)業(yè)原則的；

（四）其他因委托人原因限制業(yè)務(wù)實(shí)施的情形。

如已完成部分約定業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定收取費(fèi)用，并就已完成事項(xiàng)進(jìn)行免責(zé)性聲明，由委托人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員不承擔(dān)該部分責(zé)任。

第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)職業(yè)道德指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，保持專業(yè)勝任能力和應(yīng)有的關(guān)注，并對(duì)執(zhí)業(yè)過(guò)程中獲知的信息保密。

第六條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循涉稅鑒證業(yè)務(wù)與代理服務(wù)不相容原則。根據(jù)《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）》第五條規(guī)定，承辦被鑒證單位的土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員，不得同時(shí)承辦被鑒證單位土地增值稅申報(bào)代理及其他存在影響鑒證獨(dú)立性原則的業(yè)務(wù)。

第七條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，在業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計(jì)劃、業(yè)務(wù)實(shí)施、業(yè)務(wù)記錄、業(yè)務(wù)成果、業(yè)務(wù)檔案等鑒證服務(wù)各階段，充分考慮對(duì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低到可以接受的程度。

第二章 業(yè)務(wù)定義與目標(biāo)

第八條 本指引所稱土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，是指稅務(wù)師事務(wù)所依法接受委托，委派具備資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員，依據(jù)稅法、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度及其他相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對(duì)被鑒證人土地增值稅清算情況的真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行審核、判斷，并出具鑒證報(bào)告的活動(dòng)。

第九條 本指引使用下列涉稅鑒證業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)：

（一）委托人，是指委托稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)土地增值稅清算涉稅事項(xiàng)進(jìn)行鑒證的單位或個(gè)人；

（二）鑒證人，是指接受委托，執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)且具有涉稅鑒證資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員；

（三）被鑒證人，是指與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)相關(guān)的土地增值稅納稅人。被鑒證人可以是委托人，也可以是委托人有權(quán)指定的第三人；

（四）使用人，是指使用土地增值稅清算鑒證結(jié)果的單位或個(gè)人；

（五）鑒證事項(xiàng)，是指鑒證人評(píng)價(jià)和證明的《土地增值稅納稅申報(bào)表》所反映的具體土地增值稅清算事項(xiàng)；

（六）鑒證材料，是指土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)過(guò)程中涉及的各類信息；

（七）鑒證結(jié)果，是指鑒證人執(zhí)行土地增值稅清算鑒證項(xiàng)目的最終狀態(tài)，包括出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告或者終止土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托合同等其他情況。

第十條 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)流程，主要環(huán)節(jié)包括:鑒證準(zhǔn)備、證據(jù)收集評(píng)價(jià)、鑒證事項(xiàng)評(píng)價(jià)、制作工作底稿、出具鑒證報(bào)告等。

第三章 鑒證準(zhǔn)備

第十一條 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托事項(xiàng)進(jìn)行初步調(diào)查和了解，并從下列方面進(jìn)行分析評(píng)估，決定是否接受業(yè)務(wù)委托：

（一）委托事項(xiàng)是否屬于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)；

（二）被鑒證人的誠(chéng)信評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別；

（三）是否具有承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的專業(yè)勝任能力；

（四）承辦人員是否為被鑒證人提供了其他不相容涉稅服務(wù)；

（五）其他相關(guān)因素。

第十二條 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與被鑒證人進(jìn)行溝通，并對(duì)稅務(wù)專業(yè)術(shù)語(yǔ)、鑒證業(yè)務(wù)范圍等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行解釋，避免雙方對(duì)土地增值稅清算鑒證項(xiàng)目的業(yè)務(wù)性質(zhì)、責(zé)任劃分和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的理解產(chǎn)生分歧。

第十三條 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，以識(shí)別和控制鑒證風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項(xiàng)，委托目的，報(bào)告使用人的需求，被鑒證人遵從稅法的意識(shí)，稅務(wù)稽查處理、納稅爭(zhēng)議救濟(jì)的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳對(duì)土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)、清算項(xiàng)目減免稅審批等情況。

第十四條 鑒證人決定接受土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托的，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，與委托人或被鑒證人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托協(xié)議，并按照49號(hào)公告要求報(bào)送《涉稅專業(yè)服務(wù)協(xié)議要素信息采集表》。

第十五條 鑒證人可以要求被鑒證人出具書面聲明文件，承諾對(duì)其所提供的與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料、納稅資料及其他相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。

第十六條 鑒證人應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任受托土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的，且具有資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，具體實(shí)施涉稅鑒證業(yè)務(wù)。

第十七條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)的復(fù)雜程度、風(fēng)險(xiǎn)狀況和鑒證期限等情況，遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，制定總體業(yè)務(wù)計(jì)劃和具體業(yè)務(wù)計(jì)劃?？傮w業(yè)務(wù)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)落實(shí)工作目標(biāo)，確定工作策略，安排服務(wù)時(shí)間，界定業(yè)務(wù)范圍，明確人員組織分工，明確必要的溝通環(huán)節(jié)和程序。

具體業(yè)務(wù)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)確定擬執(zhí)行的鑒證方案、鑒證程序和具體方法等。

第十八條 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)計(jì)劃確定后，鑒證人可以視情況變化對(duì)業(yè)務(wù)計(jì)劃作相應(yīng)的調(diào)整。

第十九條 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要，考慮尋求相關(guān)領(lǐng)域的專家協(xié)助工作。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)合理評(píng)估并運(yùn)用專家工作成果。

第四章 證據(jù)收集與評(píng)價(jià)

第一節(jié) 證據(jù)收集

    第二十條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)受托土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)的實(shí)際情況，對(duì)通過(guò)不同途徑或方法取得的鑒證材料，按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力兩方面進(jìn)行證據(jù)確認(rèn)，取得與鑒證事項(xiàng)相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報(bào)告的鑒證證據(jù)。

鑒證證據(jù)的范圍包括：從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷補(bǔ)償及安置、土地取得、開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目（預(yù)）銷售、竣工備案到土地增值稅清算完畢全過(guò)程的財(cái)務(wù)資料、稅務(wù)資料和業(yè)務(wù)資料等。

第二十一條 鑒證人可以通過(guò)下列途徑，獲取涉稅鑒證證據(jù)：

（一）委托人配合提供的鑒證材料；

（二）被鑒證人協(xié)助提供的鑒證材料；

（三）鑒證人采取審閱、查閱、檢查、監(jiān)盤、詢問(wèn)或函證、計(jì)算及其他方法取得的鑒證材料。

第二十二條 鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求取得有關(guān)鑒證材料：

（一）基本情況；

（二）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度情況；

（三）內(nèi)部控制制度自我評(píng)價(jià)情況。

第二十三條 鑒證人在調(diào)查項(xiàng)目前期管理情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：

（一）被鑒證人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明的調(diào)查，包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、房屋交付、稅款繳納等；

（二）鑒證人取得清算項(xiàng)目的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項(xiàng)鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加鑒證程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)可靠的原則以及外部證據(jù)形成時(shí)間孰晚原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

第二十四條 鑒證人對(duì)被鑒證人清算申報(bào)收入總額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

（一） 收入總額事實(shí)方面的信息和資料；

收入總額事實(shí)方面,包括：商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、捐贈(zèng)、投資合同、企業(yè)管理當(dāng)局批件或者決議、外部批文及其他有關(guān)信息和資料。

（二） 收入總額會(huì)計(jì)方面的信息和資料；

收入總額會(huì)計(jì)方面，包括：總分類賬、明細(xì)分類賬會(huì)計(jì)分錄以及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄、銀行進(jìn)賬單等信息和資料。

（三） 收入總額稅收方面的信息和資料。

收入總額稅收方面，包括：銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)證據(jù)及三者關(guān)聯(lián)性分析的自制資料，銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積數(shù)據(jù)資料，發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況資料；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料。

第二十五條 鑒證人對(duì)被鑒證人扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

（一）扣除項(xiàng)目事實(shí)方面的信息和資料；

扣除項(xiàng)目事實(shí)方面,包括:成本合同統(tǒng)計(jì)表，土地合同、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目所需的拆遷合同和補(bǔ)償費(fèi)簽收花名冊(cè)、工程建造合同、竣工結(jié)算報(bào)告，公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或者建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的相關(guān)證明資料，借款合同及借款利息結(jié)算通知單。

（二）扣除項(xiàng)目會(huì)計(jì)方面的信息和資料；

扣除項(xiàng)目會(huì)計(jì)方面，包括:總分類賬、明細(xì)分類賬、會(huì)計(jì)憑證以及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他會(huì)計(jì)等信息和資料、增值稅發(fā)票或財(cái)政票據(jù)、銀行結(jié)算憑證、繳稅付款憑證等信息和資料。

（三）扣除項(xiàng)目稅收方面的信息和資料；

分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，按照受益對(duì)象、分?jǐn)偣餐杀举M(fèi)用的合理分配方法說(shuō)明。

第二十六條 與土地增值稅清算鑒證有關(guān)的其他資料。

第二節(jié) 證據(jù)評(píng)價(jià)

第二十七條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項(xiàng)的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的合法性：

（一）證據(jù)是否符合法定形式；

（二）證據(jù)的取得是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋的規(guī)定；

（三）是否有影響證據(jù)效力的其他違法情形。

第二十八條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項(xiàng)的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的真實(shí)性：

（一）證據(jù)形成的原因；

（二）發(fā)現(xiàn)證據(jù)時(shí)的環(huán)境；

（三）證據(jù)是否為原件、原物，復(fù)制件、復(fù)制品與原件、原物是否相符；

（四）提供證據(jù)的人或者證人與被鑒證人是否具有利害關(guān)系；

（五）影響證據(jù)真實(shí)性的其他因素。

第二十九條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項(xiàng)的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的相關(guān)性：

（一）證據(jù)與待證事實(shí)是否具有證明關(guān)系；

（二）證據(jù)與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)程度；

（三）影響證據(jù)關(guān)聯(lián)性的其他因素。

第三十條 下列證據(jù)材料不得作為鑒證依據(jù)：

（一）違反法定程序收集的證據(jù)材料；

（二）以偷拍、偷錄和竊聽(tīng)等手段獲取侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料；

（三）以利誘、欺詐、脅迫和暴力等不正當(dāng)手段獲取的證據(jù)材料；

（四）無(wú)正當(dāng)事由超出舉證期限提供的證據(jù)材料；

（五）無(wú)正當(dāng)理由拒不提供原件、原物，又無(wú)其他證據(jù)印證，且對(duì)方不予認(rèn)可的證據(jù)復(fù)制件、復(fù)制品；

（六）無(wú)法辨明真?zhèn)蔚淖C據(jù)材料；

（七）不能正確表達(dá)意志的證人提供的證言；

（八）不具備合法性、真實(shí)性的其他證據(jù)材料。

第三十一條 鑒證人應(yīng)當(dāng)取得支持鑒證結(jié)果所需的事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)。

鑒證人對(duì)鑒證事項(xiàng)合法性的證明責(zé)任，不能替代或減輕委托人或被鑒證人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的會(huì)計(jì)責(zé)任、納稅申報(bào)責(zé)任以及其他法律責(zé)任。

第五章 鑒證事項(xiàng)評(píng)價(jià)

第一節(jié)  一般規(guī)定

第三十二條 土地增值稅清算鑒證應(yīng)當(dāng)采取包括案頭審核、實(shí)地審核在內(nèi)的審核方式來(lái)形成鑒證意見(jiàn)。

案頭審核是指對(duì)被鑒證人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)被鑒證人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第三十三條 對(duì)清算項(xiàng)目前期管理情況鑒證，根據(jù)需要和可能實(shí)施案頭審核、實(shí)地審核，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）清算項(xiàng)目及其范圍；

（二）清算單位的確認(rèn)；

（三）不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用歸集；

（四）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的收入、支出劃分；

（五）清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間；

（六）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性；

（七）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分。

第三十四條 被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入或收入能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)按照本章第二節(jié)規(guī)定審核收入。

被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)規(guī)定審核扣除項(xiàng)目金額。

第三十五條 對(duì)關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)，并應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來(lái)款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的真實(shí)性及其對(duì)收入和扣除項(xiàng)目的影響。

第三十六條 鑒證人在鑒證過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機(jī)關(guān)決定核定征收的，除符合本指引第三十七條規(guī)定外，可以終止鑒證。

第三十七條 被鑒證人雖有本指引第三十六條所列情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：
   （一）司法機(jī)關(guān)、上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān)；
   （二）依法組成的清算組織；
   （三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。

第二節(jié) 收入項(xiàng)目鑒證

第三十八條 收入項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）評(píng)價(jià)有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與銷售明細(xì)表（銷售臺(tái)賬）、會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對(duì)；

（三）了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開(kāi)具、有關(guān)部門實(shí)際測(cè)繪等情況；

（四）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入銷售額的收入；

（五）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；

（六）正確劃分預(yù)售收入與現(xiàn)銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

（七）必要時(shí)，利用專家的工作對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況；

（八）審核清算項(xiàng)目的收入總額，可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng)；

（九）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

第三十九條 收入項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；

（二）被鑒證人按照清算項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；

（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計(jì)算與會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；

（四）被鑒證人對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

（五）按揭款收入是否申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬不作銷售收入申報(bào)納稅的情形；

（六）被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款；

（七）被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

（八）被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補(bǔ)款以外，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。

第四十條 鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

第四十一條 有本指引第三十六條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本指引第三十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第四十二條 鑒證非直接銷售房地產(chǎn)的收入，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；

（二）非直接銷售收入的確定方法和順序。

第四十三條 對(duì)被鑒證人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收?。?/span>

（二）當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第三節(jié) 扣除項(xiàng)目鑒證

第四十四條 扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料核對(duì)；

（三）取得相關(guān)合同和項(xiàng)目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費(fèi)用支出情況；

（四）實(shí)地查看、詢問(wèn)調(diào)查和核實(shí)，剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用；

（五）必要時(shí)，利用專家工作對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行審核。

第四十五條 扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得扣除；

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生；

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?/span>

（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；

（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；

（七）本次清算扣除項(xiàng)目是否與本次清算收入配比。

第四十六條 取得土地使用權(quán)所支付金額的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）審核土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、支付款項(xiàng)的票據(jù)、契稅完稅憑證、土地使用權(quán)證、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃申請(qǐng)、報(bào)告及圖紙、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等資料確定可以扣除的范圍和金額。特別是同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)注意土地成本是否存在重復(fù)扣除以及分?jǐn)偡椒ㄅc金額計(jì)算是否正確；

（二）是否含有關(guān)聯(lián)方費(fèi)用；

（三）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；

（四）是否與市場(chǎng)價(jià)格存在明顯異常；

（五）土地閑置費(fèi)等不得扣除項(xiàng)目是否已經(jīng)剔除；

（六）是否獲取合法憑證。

第四十七條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）實(shí)際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生；

（三）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定；

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十八條 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）實(shí)際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；

（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/span>

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十九條 建筑安裝工程費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；

（二）自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除；

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常；

（四）自行施工建設(shè)的項(xiàng)目，有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；

（五）是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票等合法有效憑證。

第五十條 公共配套設(shè)施費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)預(yù)提情況；

（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)；

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/span>

（四）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；

（五）是否獲取合法有效憑證 。

第五十一條 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；

（二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；

（三）多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分項(xiàng)目核算或分?jǐn)?，是否將其他?xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；

（四）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；

（五）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；

（六）有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況。

第五十二條 利息支出的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）是否將利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

（二）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的一般性貸款利息支出，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/span>

（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得的收益是否沖減利息支出；

（四）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

（五）是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；

（六）超過(guò)貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；

（七）是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用；

（八）對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息計(jì)算扣除是否符合稅法規(guī)定；

（九）是否取得金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具的增值稅發(fā)票等合法有效憑證。

第五十三條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）扣除范圍和金額計(jì)算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；營(yíng)改增后，增值稅是否違規(guī)扣除；

（二）不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；

（三）與本次清算收入無(wú)關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；

（四）印花稅的扣除是否符合稅法規(guī)定。

第五十四條 加計(jì)扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；

（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按開(kāi)發(fā)土地成本計(jì)算加計(jì)扣除；

（三）對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；

（四）代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取，有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形；

（五）計(jì)算加計(jì)扣除基數(shù)時(shí)是否剔除已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出。

第五十五條 對(duì)被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)鑒證其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/span>

第五十六條 被鑒證人將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，有無(wú)將相應(yīng)成本列作扣除的情況。

第四節(jié) 應(yīng)納稅額項(xiàng)目鑒證

第五十七條 土地增值稅應(yīng)納稅額項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；

（二）審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；

1.如果企業(yè)有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；

2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開(kāi)核算；

3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目配比。

（三）審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；

（四）審核清算項(xiàng)目的預(yù)繳稅額是否正確。對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)、預(yù)售（銷售）的，要準(zhǔn)確劃分清算項(xiàng)目的預(yù)繳稅額；

（五）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)（退）稅額。

第六章 業(yè)務(wù)記錄

第五十八條 鑒證人應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)程序指引（試行）》以及《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，編制涉稅鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，保證工作底稿記錄的完整性、真實(shí)性和邏輯性。

第五十九條 如果鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報(bào)告不是為了被鑒證人清算土地增值稅的用途，而是具有其他特定目的或服務(wù)于其他特定使用人的，鑒證人應(yīng)當(dāng)在涉稅鑒證業(yè)務(wù)報(bào)告中予以注明，對(duì)報(bào)告的用途加以限定和說(shuō)明。

第六十條 土地增值稅清算鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)在鑒證人完成內(nèi)部審批復(fù)核程序及簽字手續(xù)，加蓋鑒證人公章后對(duì)外出具。

在正式出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告前，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)與委托人或者被鑒證人就擬出具報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通。

土地增值稅清算鑒證報(bào)告應(yīng)由兩名或兩名以上實(shí)施該項(xiàng)業(yè)務(wù)的具有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員簽章。

第六十一條 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，應(yīng)按綜合類、鑒證實(shí)施類和鑒證結(jié)果類，分類別存檔。

第七章 業(yè)務(wù)成果

第六十二條 鑒證人完成約定鑒證事項(xiàng)后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》的規(guī)定，編制并出具土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)報(bào)告，公允反映被鑒證人在鑒證期間的應(yīng)納土地增值稅額。

第六十三條 鑒證人執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)鑒證事項(xiàng)出具鑒證報(bào)告。鑒證報(bào)告要件如下：

（一）鑒證報(bào)告正文；

（二）專項(xiàng)鑒證事項(xiàng)說(shuō)明；

（三）鑒證報(bào)告附件或附送的資料。

第六十四條 鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報(bào)告正文，應(yīng)當(dāng)包括下列要素：

（一）標(biāo)題，鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算鑒證報(bào)告”；

（二）編號(hào)，按照鑒證人業(yè)務(wù)成果編號(hào)規(guī)則統(tǒng)一編碼并在業(yè)務(wù)成果首頁(yè)注明，全部業(yè)務(wù)成果均應(yīng)編號(hào)，以便留存?zhèn)洳榛蛳蚨悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)送；

（三）收件人，即鑒證人按照業(yè)務(wù)委托協(xié)議的要求致送涉稅鑒證業(yè)務(wù)報(bào)告的對(duì)象，一般指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。涉稅鑒證業(yè)務(wù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人全稱；

    （四）引言，鑒證報(bào)告引言應(yīng)當(dāng)表明委托人與受托人的責(zé)任，對(duì)委托事項(xiàng)是否進(jìn)行鑒證審核以及審核標(biāo)準(zhǔn)、審核原則等進(jìn)行說(shuō)明；

    （五）鑒證實(shí)施情況，鑒證人在業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中所采用的程序和方法、分析事項(xiàng)、具體步驟、計(jì)算過(guò)程等內(nèi)容。

    （六）鑒證結(jié)論或鑒證意見(jiàn)，鑒證人提供涉稅服務(wù)的最終結(jié)果，有明確的意見(jiàn)、建議或結(jié)論；

    （七）編制基礎(chǔ)及使用限制段；明確土地增值稅清算鑒證報(bào)告的使用用途；

（八）簽章，土地增值稅清算鑒證報(bào)告，應(yīng)當(dāng)由兩名或兩名以上實(shí)施該項(xiàng)業(yè)務(wù)的具有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員簽章；

（九）報(bào)告出具日期，不應(yīng)早于鑒證人獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徍俗C據(jù)，形成鑒證結(jié)論的日期；

（十）附件：鑒證業(yè)務(wù)說(shuō)明，鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)反映土地增值稅的計(jì)算步驟和計(jì)算過(guò)程等內(nèi)容并將其作為鑒證業(yè)務(wù)說(shuō)明的內(nèi)容。

第六十五條 鑒證人為被鑒證人提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)出具報(bào)告時(shí)，應(yīng)附稅務(wù)師事務(wù)所營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)師事務(wù)所行政登記證書、稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書等相關(guān)證明材料。

第六十六條 鑒證人在鑒證中如發(fā)現(xiàn)有對(duì)被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)有重要影響的事項(xiàng)，應(yīng)在鑒證報(bào)告中予以披露。

鑒證中發(fā)現(xiàn)被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規(guī)不符行為，經(jīng)提醒被鑒證人仍未按其建議進(jìn)行調(diào)整或者改正的，鑒證人應(yīng)在出具的鑒證報(bào)告或報(bào)告說(shuō)明中披露(如第三方委托,應(yīng)當(dāng)直接在報(bào)告披露)。

第六十七條 實(shí)施涉稅鑒證業(yè)務(wù)過(guò)程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為被鑒證人提供的會(huì)計(jì)、稅收等基礎(chǔ)資料缺乏完整性和真實(shí)性的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)告中做出適當(dāng)說(shuō)明。

第六十八條 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在土地增值稅清算鑒證報(bào)告正式出具后，如發(fā)現(xiàn)新的事項(xiàng)影響已出具的鑒證報(bào)告結(jié)論，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做出相應(yīng)的處理。

第六十九條 鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報(bào)告，應(yīng)當(dāng)由委托協(xié)議雙方留存?zhèn)洳?。其中，稅收法律、行政法?guī)及國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定報(bào)送的，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送，并遵循行業(yè)自律管理報(bào)備規(guī)定。

第八章 附  則

第七十條 本指引自2023年7月1日起試行。原《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)規(guī)則》（中稅協(xié)發(fā)[2013]062號(hào)）同時(shí)廢止。

附件：1.土地增值稅清算鑒證報(bào)告

      2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)說(shuō)明

附件1：

土地增值稅清算鑒證報(bào)告

（參考文本）

報(bào)告號(hào)：

備案號(hào)：

________：

我們接受委托，對(duì)____ （以下簡(jiǎn)稱被鑒證人）____（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。

被鑒證人的責(zé)任是及時(shí)提供與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料，并保證其真實(shí)、準(zhǔn)確、完整和合法。確保被鑒證人填報(bào)的土地增值稅納稅申報(bào)表及附表符合《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕 91 號(hào)）和其他土地增值稅稅法收律、法規(guī)和規(guī)范的要求，并如實(shí)納稅申報(bào)。

我們的責(zé)任是本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國(guó)家稅收法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，并遵循中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引（試行）》《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》及《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》等執(zhí)業(yè)規(guī)范要求，對(duì)被鑒證人____（項(xiàng)目）土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性實(shí)施鑒證，并發(fā)表鑒證意見(jiàn)。

在鑒證過(guò)程中，我們考慮了與土地增值稅清算相關(guān)的鑒證材料的證據(jù)資格和證明能力，對(duì)被鑒證人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等實(shí)施了審核、驗(yàn)證、計(jì)算和職業(yè)判斷等必要的鑒證程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

     一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過(guò)程及主要實(shí)施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對(duì)被鑒證單位____（項(xiàng)目）土地增值稅清算事項(xiàng)進(jìn)行鑒證，我們認(rèn)為，本報(bào)告后附的《土地增值稅納稅申報(bào)表》及其附表已按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等相關(guān)規(guī)定填報(bào)，在所有重大方面真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映了被鑒證單位____（項(xiàng)目）土地增值稅清算申報(bào)情況，我們確認(rèn)：

1.收入總額：____元；

    2.扣除項(xiàng)目金額：____ 元；

3.增值額：____元；

其中：普通住宅增值額：____元；

非普通住宅增值額：____ 元；

其他類型房地產(chǎn)增值額：____ 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：        

其中：普通住宅增值率：____ %；

非普通住宅增值率：____ %；

其他類型房地產(chǎn)增值率：____ %；

5.適用稅率：        

其中：普通住宅適用稅率：____ %；

非普通住宅適用稅率：____ %；

其他類型房地產(chǎn)適用稅率：____ %；

    6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：____ 元；

    7.已繳土地增值稅稅額： ____元；

    8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：____元。

清算事項(xiàng)的具體情況詳見(jiàn)附送資料。

本鑒證報(bào)告僅供被鑒證人報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

    涉稅服務(wù)人員：（簽章）

法人代表（執(zhí)行事務(wù)合伙人）：（簽章）

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

地址：

日期：

附件：

1.稅務(wù)師事務(wù)所和稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)鑒證事項(xiàng)說(shuō)明。

3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

（5）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售其他類型房地產(chǎn)）明細(xì)表；

（6）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

（7）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

（8）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（9）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

（10）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

 4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

附件2：

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)鑒證事項(xiàng)說(shuō)明

（參考文本）

一、基本情況

    （一）企業(yè)基本情況

1.成立日期：

2.稅務(wù)登記證號(hào)：

3.地址：

4.法人代表：

5.注冊(cè)資本：

6.投資總額：

7.企業(yè)類型：

8.經(jīng)營(yíng)范圍：

9.其他：

（二）項(xiàng)目基本情況

1.項(xiàng)目地址。

2.項(xiàng)目概況。列明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。

3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說(shuō)明普通住宅、非普通住宅、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。

4.普通住宅的判定情況：

（1）項(xiàng)目規(guī)劃容積率：

（2）該項(xiàng)目屬于____級(jí)土地，清算時(shí)該級(jí)別土地上商品房平均交易價(jià)格____元，普通住宅銷售價(jià)格上限____元。

（3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅明細(xì)：

5.項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開(kāi)始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目予以說(shuō)明。

6.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說(shuō)明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況。    

二、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策

1.公司執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或《會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。

2.公司會(huì)計(jì)核算方法。

收入、成本、費(fèi)用按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行賬務(wù)處理，固定資產(chǎn)折舊按直線法計(jì)提。

3.主要內(nèi)部控制制度

根據(jù)《公司法》、《會(huì)計(jì)法》等其他相關(guān)的法律法規(guī)，為了保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率和效果，確保財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性，保護(hù)資產(chǎn)的安全、完整，防范、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，防止欺詐和舞弊，公司制訂了相關(guān)內(nèi)部控制制度。包括現(xiàn)金管理、資金支付與結(jié)算管理、固定資產(chǎn)及設(shè)備管理、職責(zé)分工與授權(quán)批準(zhǔn)、采購(gòu)與驗(yàn)收的管理、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)部控制制度。

4.土地增值稅清算條件

商品房預(yù)售許可證日期年月日發(fā)放,超過(guò)三年,符合土地增值稅清算條件。

5.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)

該項(xiàng)目____年____月____日達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。

6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)

按建筑面積占總面積的百分比確認(rèn)成本費(fèi)用。

7.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

一次性全額收款的，按實(shí)際收訖價(jià)款之日確認(rèn)收入，分期收款的，按銷售合同約定付款日確認(rèn)收入，銀行按揭的，首付款按實(shí)際收款日確認(rèn)收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

    8.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)銷售收入。   

9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：

10.其他政策：

三、土地增值稅的審核情況

（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核

截至____年____月____日止，被鑒證人自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入____元；經(jīng)審核，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為_(kāi)___ 元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減____元，其中：

1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ____平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入____元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 ____元，核定收入____ 元。

2.銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅____ 平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入  ____元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入   ____元，核定收入 ____元。

3.銷售其他類型房地產(chǎn)____ 平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入____元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 ____元，核定收入____元。

4.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)值確定，自報(bào)應(yīng)稅收入  ____元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入____ 元，核定其他項(xiàng)目應(yīng)稅收入____ 元。

（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核

截至____年____月____日止，被鑒證人自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額____元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額____元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減____元，其中：

 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。被鑒證人自報(bào)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額為 ____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為_(kāi)___元。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。被鑒證人本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減____元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 ____元。其中：

（1）被鑒證人自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償 ____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為_(kāi)___元。

（2）被鑒證人自報(bào)前期工程費(fèi)____元；經(jīng)審核， 由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減____元，核定允許扣除的前期工程費(fèi)為 ____ 元。

（3）被鑒證人自報(bào)建筑安裝工程費(fèi)____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為_(kāi)___元。

（4）被鑒證人自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)____ 元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減____元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為 ____元。

（5）被鑒證人自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi)____ 元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為_(kāi)___ 元。

（6）被鑒證人自報(bào)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)為 ____元。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（1）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為_(kāi)___元。其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額____元與開(kāi)發(fā)成本 ____元之和的5%扣除____元。因此，被鑒證人此項(xiàng)目可扣除金額為_(kāi)___元。

（2）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 ____ 元與開(kāi)發(fā)成本 ____元之和的10%扣除____元。因此，被鑒證人此項(xiàng)目可扣除金額為_(kāi)___元。

 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

被鑒證人自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為_(kāi)___元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減  ____元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為  ____元。其中：

（1） 被鑒證人自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為_(kāi)___   元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減   ____元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為_(kāi)___元。

（2） 被鑒證人自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 ____元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減  ____元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為_(kāi)___元。

（3） 被鑒證人自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 ____元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減____ 元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 ____元。

 5.稅收規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

被鑒證人根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 ____元與開(kāi)發(fā)成本元之和的20%加計(jì)扣除。因此，被鑒證人其他扣除項(xiàng)目的金額為_(kāi)___元。

（三）增值額及增值率的審核

被鑒證人自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為  ____元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為 ____元。其中：

（1）普通住宅土地增值稅的增值額為 ____元，增值率為_(kāi)___ %；

（2）非普通住宅土地增值稅的增值額為 ____ 元，增值率為_(kāi)___ %；

 （3）其他類型房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為_(kāi)___元，增值率為_(kāi)___ %；

    （四）應(yīng)繳土地增值稅的審核

被鑒證人自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為_(kāi)___元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為 ____元，已繳稅為 元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為_(kāi)___元。其中：

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 ____元；已繳稅額為 ____元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 ____ 元。

2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 ____元；已繳稅額為_(kāi)___ 元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為_(kāi)___  元。

3. 其他類型房地產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅稅額為  ____元；已繳稅額為元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為_(kāi)___元。

四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng)

五、委托單位對(duì)鑒證事項(xiàng)的意見(jiàn)