建房〔2021〕1號

各市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，合肥、淮南、阜陽市住房保障和房產(chǎn)管理局（房屋管理局）,亳州市住房發(fā)展中心，宿州市房產(chǎn)管理服務(wù)中心，各市城市管理局（城管執(zhí)法局），各市市委政法委、市文明辦、發(fā)展改革委、公安局、民政局、財政局、人力資源和社會保障局、應(yīng)急局、市場監(jiān)管局、銀保監(jiān)分局：

為貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門印發(fā)的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號），破解物業(yè)管理難題，進一步提升全省物業(yè)服務(wù)能力和水平，提出如下工作要求，請各地一并貫徹執(zhí)行。

一、堅持和加強黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)

1.以黨建引領(lǐng)提升物業(yè)管理水平。深入推行“四位一體”物業(yè)管理協(xié)調(diào)運行機制，推廣在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）設(shè)立物業(yè)管理辦公室，在社區(qū)居委會下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會，構(gòu)建街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)動協(xié)作、共商事務(wù)的“四位一體”物業(yè)管理協(xié)調(diào)運行機制，打造“紅色物業(yè)”。發(fā)揮街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織在物業(yè)服務(wù)管理工作中指導(dǎo)監(jiān)督作用，督促業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面履職盡責(zé)。業(yè)委會暫未成立的，鼓勵由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居（村）委會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等，組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，依法代行相應(yīng)職責(zé)。

2.健全對業(yè)主委員會履職監(jiān)督機制。各地物業(yè)主管部門要加強對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)物業(yè)管理人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)，積極支持街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織加強對業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉和換屆改選的組織領(lǐng)導(dǎo)，以及把好業(yè)主委員會委員人選的推薦關(guān)、審核關(guān)。推動符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員，提高業(yè)主委員會中黨員比例。明確業(yè)主委員會人選條件，建立業(yè)主委員會委員履職負面清單；出現(xiàn)負面清單情形的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并提請業(yè)主大會定期會議或臨時會議決定是否終止其委員資格，并公告全體業(yè)主。

3.推動城市管理進社區(qū)。結(jié)合地方實際，加強城市管理與街道社區(qū)網(wǎng)格化管理、社區(qū)大共治等基層治理體系對接，合理配置社區(qū)執(zhí)法力量，明確管理和執(zhí)法事項、壓實工作責(zé)任。進一步推進城管執(zhí)法向小區(qū)延伸，加強執(zhí)法銜接，規(guī)范行使相對集中行政處罰權(quán)，依法查處住宅小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、毀綠種菜、違規(guī)裝修、任意棄置垃圾、侵占公共空間等違法違規(guī)行為。優(yōu)化完善問題受理處置機制，充分運用信息化手段，依托智慧城管平臺、12319（12345）熱線、城管服務(wù)APP等，暢通民意反饋渠道。承擔(dān)市政公用監(jiān)管職能的部門，要指導(dǎo)督促供水、排水、燃氣、熱力等專業(yè)運營和服務(wù)企業(yè)，落實物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)責(zé)任。

4. 建立物業(yè)矛盾糾紛分類分級處置機制。建立省、市、縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)五級物業(yè)管理投訴受理機制和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解體系。省有關(guān)部門要加緊制定并完善物業(yè)管理政策法規(guī)。市、縣（市、區(qū)）要按照《安徽省多元化解糾紛促進條例》規(guī)定，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解及仲裁、訴訟相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作模式。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要依托物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會履職、物業(yè)服務(wù)等矛盾糾紛，引導(dǎo)群眾依法理性表達利益訴求。

二、不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場

5.嚴格執(zhí)行項目招投標(biāo)制度。完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，加強新建商品房等物業(yè)項目前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管，推進通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。探索結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理，將企業(yè)信用狀況納入招標(biāo)評審條件。加強評標(biāo)專家管理培訓(xùn)，提高評標(biāo)工作專業(yè)化水平。鼓勵業(yè)主、業(yè)委會采用公開招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，多個規(guī)模較小、距離適當(dāng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相似的住宅小區(qū)可以“打捆”招標(biāo)。

6.強化物業(yè)服務(wù)事中事后監(jiān)管。推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，完善全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理平臺，推進行業(yè)數(shù)據(jù)共享。強化動態(tài)跟蹤監(jiān)管，依法公布企業(yè)誠信信息和不良信用記錄。健全守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度，促進優(yōu)勝劣汰。

7.加強物業(yè)服務(wù)收費管理。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，主要通過市場競爭形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定收費標(biāo)準(zhǔn)并定期公布。物業(yè)管理主管部門要公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整方式的協(xié)商調(diào)價機制，發(fā)揮第三方評估機構(gòu)在價格調(diào)整中的積極作用。物業(yè)管理、市場監(jiān)管等部門要加大對群眾反映強烈、“質(zhì)價不符”的物業(yè)項目的監(jiān)管力度，依法查處價格違法行為。

8.推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價。頒布《物業(yè)服務(wù)第三方評價標(biāo)準(zhǔn)》，開展政府引導(dǎo)和有關(guān)方面自主選擇相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)履約質(zhì)量評價，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。指導(dǎo)業(yè)主委員會向全體業(yè)主報告本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約質(zhì)量評價結(jié)果，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。鼓勵將物業(yè)服務(wù)履約質(zhì)量評價結(jié)果作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要因素和合同履約的考核依據(jù)。傾聽群眾評價，致力問效于民，結(jié)合全省群眾安全感調(diào)查，運用線上問卷、第三方測評、實地走訪等方式，及時了解人民群眾對物業(yè)管理的新評價、新需求、新建議。

9.擴大物業(yè)服務(wù)范圍。結(jié)合全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，鼓勵街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)引進服務(wù)優(yōu)質(zhì)、規(guī)模較大的物業(yè)企業(yè)承接改造后老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)?？蓪⑻剿鹘⒗吓f小區(qū)改造中拓展的停車位、經(jīng)營用房、廣告點位等出租收益，用于補充物業(yè)服務(wù)費或彌補維修資金不足。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社會責(zé)任，在承接新建商品房小區(qū)物業(yè)管理的同時承接老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)。各地要建立健全老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)競爭機制，對服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)政策支持，給予信用加分。

10.提升物業(yè)服務(wù)應(yīng)急處置能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定，加強物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備、房屋共用部位等安全防范，加大對小區(qū)內(nèi)房屋裝修施工現(xiàn)場的日常巡查和檢查力度，依法及時制止禁止性行為；制止無效的，及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及社區(qū)要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立公共事件應(yīng)急聯(lián)動機制，強化社區(qū)風(fēng)險防范應(yīng)對，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定履行應(yīng)急預(yù)案編修和演練、人防、物防、技防設(shè)施配備維護保養(yǎng)，相應(yīng)的應(yīng)急物資儲備、應(yīng)急隊伍建設(shè)、安全隱患排查、值班體系建設(shè)等職責(zé)，加強物業(yè)員工應(yīng)急處理專業(yè)知識和專業(yè)能力的培訓(xùn)，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急處置能力。

三、規(guī)范物業(yè)管理行為

11.推進智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺建設(shè)。各市物業(yè)管理行政主管部門積極推動搭建覆蓋全市物業(yè)管理服務(wù)平臺，并與城市運行管理服務(wù)平臺對接，推進物業(yè)管理智能化、信息化。探索通過物業(yè)管理平臺建立業(yè)主電子表決系統(tǒng)，切實解決業(yè)主大會會議召開、維修資金使用、公共收益管理等群體決策難問題。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)平臺，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。

12.推進服務(wù)事項公開。城市管理、物業(yè)管理、公安、市場監(jiān)管、環(huán)保等部門應(yīng)建立違法行為投訴登記制度，并在住宅小區(qū)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理違法行為。

強化業(yè)主委員會信息公開。定期公布小區(qū)公共收益、經(jīng)費開支、維修資金使用等事項。推進物業(yè)服務(wù)事項公開。各市物業(yè)管理主管部門在住宅小區(qū)內(nèi)推廣實施標(biāo)準(zhǔn)化公開公示欄，依照《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，以及公共水電費收費、電梯運行電費、經(jīng)營所得收益（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）等信息，公示頻次和時間應(yīng)符合規(guī)定和約定。

13.優(yōu)化物業(yè)專項維修資金管理。進一步優(yōu)化歸集、使用業(yè)務(wù)流程，暢通歸集、使用渠道，積極利用電子投票等現(xiàn)代技術(shù)，提高維修資金歸集、使用效率。簡化應(yīng)急維修使用資金申請材料，減少中間環(huán)節(jié)，及時撥付首期款項開展維修搶險工作。各市應(yīng)切實加強維修資金監(jiān)管，建立或升級物業(yè)專項維修資金業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，實行對縣（市、區(qū)）統(tǒng)一管理，提升監(jiān)管效能。完善會計核算制度，加強審計監(jiān)督，確保資金安全。

14.打造優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項目。開展星級物業(yè)創(chuàng)建活動，突出典型示范帶動作用，按照“五好”標(biāo)準(zhǔn)（組織建設(shè)好、黨員隊伍好、服務(wù)質(zhì)量好、運營管理好、社會形象好），開展“紅色物業(yè)”爭創(chuàng)活動，評選紅色物業(yè)示范企業(yè)或項目，充分發(fā)揮星級評定的激勵作用和星級標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)向作用，調(diào)動物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭“星”晉位的積極性，力爭到2023年底前分級培育一批示范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，打造出一批有較大影響的“紅色物業(yè)”品牌。

四、加強對物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持

15.將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展范疇。支持物業(yè)企業(yè)利用現(xiàn)代科技和服務(wù)現(xiàn)場等資源，大力拓展家政、養(yǎng)老、生活服務(wù)、電子商務(wù)、教育培訓(xùn)等服務(wù)，強化針對性、個性化的增值服務(wù)，增加社會服務(wù)供給，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。鼓勵利用服務(wù)業(yè)領(lǐng)域相關(guān)專項資金，支持物業(yè)企業(yè)的品牌建設(shè)、人才培養(yǎng)、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化建設(shè)等項目。

16.加快培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)業(yè)人才。支持和鼓勵高等學(xué)校、職業(yè)院校加強物業(yè)服務(wù)業(yè)相關(guān)學(xué)科專業(yè)建設(shè)，培育一批復(fù)合型人才。深化產(chǎn)教融合，鼓勵高等學(xué)校、職業(yè)院校和物業(yè)企業(yè)合作創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)人才培養(yǎng)模式。支持物業(yè)企業(yè)、培訓(xùn)機構(gòu)開展物業(yè)企業(yè)在職人員職業(yè)技能培訓(xùn)，支持行業(yè)企業(yè)組織開展職業(yè)技能競賽。將符合條件的員工按規(guī)定納入住房保障范圍。開展物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)技能等級認定，組織開展“全省最美物業(yè)人”評選，增強從業(yè)人員榮譽和歸屬感。

17.加強工作考核。將住宅小區(qū)物業(yè)管理融入基層社會治理體系工作，納入全省平安建設(shè)工作考核。將物業(yè)管理納入文明城市創(chuàng)建工作考核。

????????????????????????????????安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳      中共安徽省委政法委員會

????????????????????????????????????????????安徽省精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會辦公室

????????????????????????????????安徽省發(fā)展和改革委員會   ??     安徽省公安廳

????????????????????????????????????安徽省民政廳               安徽省財政廳

??????????????????????????????安徽省人力資源和社會保障廳  ?????  安徽省應(yīng)急廳

??????????????????????????????????安徽省市場監(jiān)管局             安徽銀保監(jiān)局

               ?????????????????????????????????               2021年2月26日   

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